Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
Periodiek wordt er onderzoek gedaan naar de woningbehoefte binnen gemeente Dalfsen. In het najaar van 2018 zijn er twee onderzoeken gedaan. Het gaat hierbij om een woningmarktonderzoek en een vraagonderzoek voor de industrielocaties. Uit de onderzoeken blijkt dat de vraag toeneemt, maar ook dat er nog veel onzekerheid in deze voorspellingen zit.

Woningbouwprogramma:
Het woningmarktonderzoek van 2018 laat zien dat de berekende woningvraag groter is dan het woningaanbod, wanneer er gekeken wordt naar de bestaande voorraad. Er is sprake van een tekort van 1.327 woningen in de periode 2018-2023. Per jaar ligt de gemiddelde vraag op 265 woningen. Het berekende vraagoverschot is groter dan het tekort in het vorige onderzoek. Dit wordt grotendeels veroorzaakt doordat meer mensen die zich willen vestigen in de gemeente en een sterke stijging aan starters die graag in de gemeente willen (blijven) wonen. Daarnaast hebben de huidige economische omstandigheden naar verwachting een grote invloed op de uitkomst van het onderzoek. Het onderzoek toont aan dat in alle prijscategorieën een tekort bestaat.

In de programmering van de grondexploitaties zijn 413 kavels opgenomen die nog verkocht moeten worden. Als het vraagoverschot doormiddel van (gemeentelijke) nieuwbouwprojecten ingevuld wordt dan zullen nieuwe exploitaties opgezet moeten worden. De gehanteerde programmering is hierbij voorzichtig en gaat voor de fasering voor het boekjaar 2019 voornamelijk uit van concrete afspraken die hierover met afnemers vastliggen.

De realisatie van 2018 bedroeg 138 gepasseerde kavels, waar in de MPG rekening was gehouden met 228. De oorzaak ligt in een aantal specifieke casussen, zoals het nog niet kunnen realiseren van de SAOW locatie en vertraging in het daadwerkelijk passeren van de kavels door langere processen.

Bedrijfslocaties:
In 2018 is er in totaal 0,7 ha. aan industrieterrein verkocht op de bedrijventerrein De Grift III, 0,2 ha op de Parallelweg en 0,5 ha op Stappenbelt. Totaal is hiermee circa 1,4 ha aan industrieterreinen verkocht. Daarnaast zijn er afspraken gemaakt over de afname van gronden die begin 2019 passeren. Het gaat hierbij om totaal circa 8,7 ha. Dit is een mooie ontwikkeling en prestatie, waarbij zichtbaar is dat er veel behoefte is aan industrielocaties binnen de gemeente. Door deze geprognosticeerde verkopen en de overige intentie overeenkomsten blijft er nog een beperkt aantal ha over voor de verkoop. Eind 2018 is door BMC een behoefteonderzoek bedrijven op bedrijventerreinen gemeente Dalfsen uitgevoerd. Dit onderzoek laat zien dat er behoefte is aan circa 17,5 ha nieuwe bedrijvenlocaties. Er is nog circa 12 ha beschikbaar, waarbij wel rekening gehouden moet worden dat hiervan circa 8,6 ha verkocht/nog niet gepasseerd is.

Kosten/opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Voor het doorrekenen van de exploitaties is het van belang om rekening te houden met de inflatiestijgingen. Omdat alle prijzen zijn geactualiseerd, zijn er voor het komende jaar geen kosten- en/of opbrengstenstijgingen ingerekend. Het is voor de toekomst wel van belang om rekening te houden met stijgingen, omdat de exploitaties over langere tijd lopen.

Op basis van bovengenoemde analyse worden de volgende parameters opgenomen in de grondexploitaties. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de lange- en korte termijn.

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage dat gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%.Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 1,35%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,56%. Bij de werkelijke toerekening moet het werkelijke percentage (op dit moment 0,56%) worden toegerekend. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op kan vangen.

Disconteringsvoet
Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. Dit percentage bedraagt 2.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. In 2018 heeft de raad ingestemd met prijsdifferentiatie per kern. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2019 heeft het college vastgesteld.